来源：A智慧保
万达广场成险资香饽饽。
近日，频繁接盘万达广场引发市场关注。
仅从去年12月来看，新华保险用旗下子公司股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）先后拿下了赤峰万达广场、晋江万达广场、银川金凤区万达广场和淮北万达广场。
事实上，险资此轮收购王健林的万达广场从2023年就已开始。除了新华保险，阳光人寿、大家保险、横琴人寿等险企也加入到收购万达广场潮中。从量来看，新华保险成为此轮万达广场收购潮的主力军，2024年，新华保险将9家万达广场收入囊中。
险资蜂拥而至万达广场背后，一方面或许是希望在此轮房地产周期中抄底，毕竟中央层面对于房地产调控基调已从“房住不炒”转变为“止跌回稳”；另一方面，从资产配置的角度来说，有些房地产项目已经跌出了“性价比”，租金涨幅也较为客观，在低利率态势下不失为优质资产配置选项。
险企不断掀起收购潮
新华保险无疑是这次买入万达广场的主力险资。
“A智慧保”根据公开信息整理，新华保险在2024年至少从王健林手中拿下了9家万达广场，分别为北京万达广场实业有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司、南京万达茂投资有限公司、成都万达商业广场投资有限公司、赤峰万达广场有限公司、银川金凤区万达广场置业有限公司、晋江万达广场有限公司、淮北万达广场投资有限公司、武威万达广场置业有限公司。
新华保险接盘万达广场，大多是由旗下子公司坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）出面收购。股权穿透图显示，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华保险、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。
和新华保险一样，阳光人寿在2023年12月出资55.1亿元设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），后者通过设立的多家子基金陆续拿下多家万达广场项目，包括合肥万达广场商业发展有限公司、东莞厚街万达广场投资有限公司、太仓万达广场投资有限公司、湖州万达投资有限公司、上海金山万达广场有限公司、广州萝岗万达广场有限公司等。
值得一提的是，丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙）在去年11月宣布股权变更，中银三星人寿保险有限公司、南京太保鑫汇致远股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）新增入股，分别持股9.07%、9.07%，对应出资额均为5亿元，阳光人寿出资额降为45亿元。
大家保险也加入到王健林旗下万达广场的“收购潮”，2023年5月，大家保险将万达旗下上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场3个资产包间接收入囊中；2023年10月，大家保险又联手横琴人寿接盘了位于上海的周浦万达广场项目。
“A智慧保”观察到，这一轮险资收购万达广场均通过不动产私募基金投资。2023年底，新华保险宣布和中金资本成立基金时就表示，基金的主要投向为不动产领域，以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接方式主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。
关于基金设立的原因，彼时，新华保险表示，公司作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产，符合公司业务发展需求及股东利益。
险资青睐优质不动产
保险资金具有期限长、体量大、追求稳定收益等特点，险企加大优质不动产投资有利于拉长资产久期，更好地做好资产负债匹配。
中国保险资产管理业协会发布的《中国保险资产管理业发展报告（2024）》指出，2024年，从增速来看，利率债、公募基金和投资性房地产的投资规模增速较快，显示出保险资金对稳健型资产的偏好。
在房地产不景气周期中，为何险资开始着手布局不动产？业内人士表示，当前，部分房地产企业在资金链上遭遇一些困难，急需资金，一些优质不动产会以较低价格出售，险资此时投资不动产，可以获得一定的价格优势。
从宏观环境来看，宽松的货币政策还将持续。2025年中国人民银行工作会议1月3日至4日召开，会议强调实施适度宽松的货币政策，为经济稳定增长创造适宜的货币金融环境。综合运用多种货币政策工具，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。
这也意味着，低利率态势短期内很难改变，险企仍需要积极应对“利差损”风险。随着保险资金规模的扩大，险企对于资产配置的需求也在增加，从长期来看，优质不动产投资则有较好的保值增值作用。
也有业内人士指出，险资这类不动产私募股权基金，其持有期的区间收益主要来自于底层资产出租、运营等的收益。以新华保险举例，从投资组合来看，截至2024年6月末，新华保险投资性房地产金额为92.46亿元，投资性房地产租金收入为1.67亿元，同比增长4.4%。
从房住不炒到止跌回稳
金融市场瞬息万变，把握好政策方向至关重要。
险企的投资策略和方向既基于自身资产负债两端的实际情况，也融入到国家发展大局中。如这一轮险资收购万达广场均通过不动产私募基金投资，回过头看，也是在政策的指引下逐步开展。
2023年2月，证监会宣布启动了不动产私募投资基金试点工作。据证监会介绍，试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
而对于房地产，中央层面对其态度也在发生转变。2024年9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，相关部门及地方积极落实政策。
紧接着，住建部、金融监管总局联合召开全国保交房工作推进视频会议。会议全面贯彻落实“9·26”政治局会议精神和近期国务院专题会议部署要求，指导各地进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，扎实推进保交房工作，采取有力有效措施尽快推动房地产市场实现止跌回稳。
2024年12月，中央经济工作会议提出“稳住楼市”，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
从房住不炒到止跌回稳，似乎也昭示了房地产未来一段时间的发展态势。中指研究院发布的《中国房地产市场2024总结&2025展望》报告显示，2024年前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场出现降温。高层会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，核心城市市场出现明显升温。
不过，对于房地产投资，险企还是要紧绷着一根弦。2024年12月，金融监管总局办公厅关于印发《保险资金运用内部控制应用指引（第4号—第6号）》的通知。其中，第5号指引就是针对不动产投资。
“保险公司开展不动产投资，至少要关注资产负债错配风险、市场风险、流动性风险、法律合规风险及操作风险等。应当根据监管要求、投资需求、负债特性、偿付能力、风险偏好、资产负债管理、投资管理能力和风险管理能力等因素，合理设定不动产投资的配置比例，并履行相应的内部审批程序。”上述通知指出。
总体而言，在利率下行周期，险企面临着防范“利差损”和“资产荒”的双重考验。处于深度调整中的房地产行业，价格已经跌出一定的性价比，而险资作为长线资金，优质不动产自然具备较强吸引力。但是，在投资不动产的过程中，险资仍需要促进保险资金运用规范发展，有效防范和化解风险，来维护保险资金安全性。
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