一栋别墅三万二，中国人杀向“日本版鹤岗”

用可能仅是北上广十分之一的价格，去日本买一套房，可行吗？越来越多心动的中国投资者，开始认真考虑起了这个问题。

将视线从繁华火热的东京移开，在关西、名古屋等大都市圈以外，散落于群山之间的广袤乡镇地区，人烟消散甚至长期无人打理的房屋数量明显上升，有日本总务省在 2024 年公布的调查称，到 2023 年 10 月，该国国内住宅总数的空置率已经达到 13.8%，创下历史新高。

根据总务省 " 住宅与土地统计调查（2023 年 10 月 1 日的最新数据），日本全国的空置房数量约为 900 万户，创历史新高，空置房占总住宅数的比例（空置率）也达到了 13.8%

从主要为山地的和歌山县，到九州最南端的鹿儿岛，再到旅游观光热度高企的北海道，由于自身产业相对单一，又地处大都市圈的边缘位置，在宏观经济增长的节奏放缓后，这些中小城市不可避免地迎来了 " 收缩 " 的命运。

大城市的虹吸效应渐渐显现，随着这些地区的常住人口外流趋势加速，在日本非都市圈外的许多非一线城市区域，当地逐渐蔓延的房价 " 鹤岗化 " 现象，与社交平台上，想要逃离国内北上广置业压力的焦虑情绪，发生了更多微妙的联动。

但在异国的 " 鹤岗 "，怀揣着更高性价比置业梦想的人们，能给自己的美梦画上一个圆满的句号吗？

" 就像待在一个水晶球里一样。"

尼鹿望向下榻酒店房间的窗外，空中飘扬着的皑皑白雪，已经将小镇精致的街道路面铺满，也覆在了路两旁，充满复古韵味的木质建筑上。

就是在那一刻，她的心里萌生了一个再也赶不走的念头：在这座下着鹅毛大雪的城市，拥有一处真真正正属于自己的温馨小房子取暖，在里面蜗居欣赏雪景，" 那该有多幸福啊！"

" 就像是童话里一样。" 讲起初次造访小樽时的情景，尼鹿向盐财经回忆道。那是新冠疫情大规模爆发前的 2019 年，人们尚能在国门内外自由流动，作为全职摄影师的尼鹿，在频繁穿梭小樽和家乡青岛后，为自己许下的海外置业愿望。

彼时日本的房产市场，还未进入太多外国炒房客的视野，日元汇率亦没有像如今这般跌幅明显。在如北海道这样的，较为偏远或经济发展动力不足的区域，往上走的房屋闲置率，同时推动着房价下行。

无关投资，也无关民宿经营，感受过电影《情书》和其他日剧对北海道的文艺熏陶，因工作需要被吸引而至的尼鹿，决定为这份美买单，开始认真考虑在小樽常住的计划。

这个位于北海道西海岸的港口小镇，是一座不折不扣的旅游观光城市。电影镜头之外的小樽同样唯美且安静，不止一次在尼鹿的梦里留下浪漫的氛围。

决心付诸行动的她，从 2023 年开始就通过当地的朋友打听问价。她打开手机，在日本当地的房产租赁买卖应用软件上，搜索浏览起了小樽的房源。

隔着小小的手机屏幕，一幢和自己在青岛的房子长得很像的 " 一户建 " 小别墅，牢牢吸住了她的目光，" 这么像，仿佛是冥冥中决定的。房子的实拍图里，阳光打进室内，氛围和光线都特别美，整个场景和我看过的日剧一模一样，是我喜欢和常用的摄影风格 "。

‍‍ 在日本的房地产市场里，那些二手半旧的 " 中古屋 "，凭借着自身更明显的价格优势，吸引着中国年轻消费者。通过信息爆炸的互联网，它们精准地击中了更多对在日生活抱有浪漫憧憬的中文用户，尤其是面积宽敞的中古一户建，和相对独特的建筑风格，尤其具有吸引力。

坐落在一旁的，是一幢套内面积 170 平方米，带有独立院子、仓库和地窖的 " 一户建 " 木质小别墅。第一次走入这套始建于上世纪 60 年代的老房子，尼鹿发现，过去经过翻新和保养，屋内配备的所有家具和家电，基本上都能正常使用。

带着四个卧室的房子，布局设计合理，站在餐厅长长的红木餐桌旁，头顶白色的复古分叉吊灯均匀地洒下光芒，尼鹿感受到了亲切的归属感。

从这套房子坐公交到小樽的 JR 车站，不过 10 分钟的路程，离家两三分钟远，就有能够满足日常采购的生活商店；再有更大型的商场超市，也不过是 5 分钟的车程。

从入室实地看房到签订购房申请书，尼鹿用了五分钟的时间，然后等待了五天——待新中介将所需的所有书面材料制作准备妥当，她在最终的购房协议上签下自己的名字。

时值 2024 年 12 月岁末之际，按照当时的汇率计算，尼鹿相当于花了大约三万两千元人民币，买下了这处历久弥新的 " 一户建 "，加上房子到手后必需的手续费和其他维修费用，她总共花费了六万多人民币。

从此，" 三万多北海道买独栋 " 这类相关的新闻词条，开始在中文互联网上成为热点。

但须知，仅仅在法律层面，在日的外国购房者面临着复杂的产权登记和移民政策等限制，基于日本对于房产交易的法律法规严格细致，外国购房者必须要考虑到，在买房过程中产生的信息不对称问题，以及由此可能导致的法律纠纷或经济损失。

一晃三个多月已过，尼鹿告诉盐财经，时至今日，自己对于这栋老房子最大的一笔修缮支出，是修葺更换室内冻裂水管的费用，" 折算总共 2500 元人民币，虽然相比国内要更高，但在当地来说，还在我的心理接受范围之内 "。

在日本，《都市再开发法》规定，每隔十余年的时间，那些老旧的城市建筑都必须进行强制翻新——对于本就更少人问津的乡间老宅，又给屋主增添不少日常维护的成本支出。

2024 年，日本政府出台了新的政策，要求投资买房的外国人登记在日的紧急联络人，给持币观望的国内买房者，又设上了新的隐形门槛。

买了一套被褥搬进新家后，除了根据房屋年限所额定的一年大概 500 元必需税费之外，尼鹿给房子交了 150 元人民币的热水器与供暖检查费用，又给它上了一千元左右人民币的火灾及洪水等意外保险。

她过上了每周，在自家院子门前亲力亲为铲雪的日子，和邻居的大爷阿姨一起。

住在家右边的是一位 70 多岁的独居阿姨，左手边的则是另一位独居的八旬爷爷；再隔壁，又是住着一位上了年纪的大妈。眼看有了新的邻居入住，还是一个年轻的外国女生，老人家们主动前来 " 破冰 " ——以传统的日式礼仪，没有按响门铃打扰，在她的家门口留下餐盒，上面盖着表示欢迎的手写信。

被一线城市高昂的置业成本劝退，带着几万到十几二十万不等的存款，远道奔赴如鹤岗、个旧等资源枯竭型城市安家，是近年来不少国内年轻人热衷尝试的生活选择。

那日本版的 " 鹤岗 "，适合买房躺平养老吗？

去年 5 月，有来自日本总务省的统计数据指出，该国境内已有将近 900 万间空屋，预测到 2023 年的时候，全国的空屋率可能将达到 30%；且到 2023 年结束时，日本共有超过 315 万的外国人口，说明移居日本的海外人士逐年增加。

那些在东京、大阪和名古屋都市圈之外，价格更为实惠的房产，尤其是大量闲置多年的传统老宅，成为外国人青睐的选择——日本本土财经杂志《东洋经济线上》就有报道数据称，近三年以来，对于日本空置老宅的海外问询数量暴增了足有 5 倍之多。

不过，新的挑战也随之产生。

在被外国人士持有后，囿于交通或签证等限制因素，不少空置老宅继续荒废，并不能够得到及时的保养，由此引发更进一步的维护难题。

如位于日本名山妙高山的赤仓温泉，一直是当地闻名的旅游胜地。在受到新冠疫情的袭扰后，该处许多温泉旅馆因经营困难，相继被抛售。它们在被外国投资者接手后，其中不少建筑仍日久空置，还一度因此间接导致火灾的发生，让所在地的旅游协会痛心不已。

又如新近在互联网上，成为年轻人们追梦热门的北海道，也有公开新闻报道称，因为 " 候鸟业主 " 人在国外的缘故，发生自家院子里的积雪压塌邻居围墙，产生纠纷的。

在北海道地区从事房屋租售的华裔中介人士，向盐财经提醒，那些北欧风格的低矮房屋固然浪漫，但多为木质结构，存在定期维护甚至修缮的必要性。对于大致相同地段的房源，出现价格明显更低的情况的话，尤其要注意房屋可能需要大修的问题。

而日本的人工费用并不便宜，" 要承担房屋的维修责任，对海外远道而来的外籍房主，可能是意料之外的经济负担，并不那么轻松 "。

" 真的有国内的朋友像我一样，要把在日本买房付诸行动的话，首先要做的一定是要把房子本身的状况了解清楚，最好是选择一年之内有人居住过的房源，这样至少房子本身是相对正常的，而不是荒废许久，问题百出。" 每个月在小樽的家中，要掏一千块左右供暖费用的尼鹿，这样向盐财经建议道。

不同的置业故事总会有不同的具体情况。在追逐更高性价比房产、更符合自己审美居住体验的海外置业路上，风险始终存在。

根据日本国土交通省和厚生劳动省近年颁布的法律新规，为了一定程度上照顾旅馆和酒店业，将民宿的年度营业天数上限设定为了 180 天，给意图低价入市日本老宅，从而进军民宿业的有心人士设置了不小的障碍。

上述房屋中介人士亦向盐财经告诫表示，对于日本大部分住宅房产，新任房主想依靠它们炒卖来迅速牟利几乎是不可能的，不仅面临重重限制，且提前卖出要缴纳高昂的税费。

在小樽，尼鹿找到了属于自己的童话美梦。但并不是每个跟风而来的追随者，都能在现实世界里找到适合自己的童话书——书中的美好故事都能以皆大欢喜结尾，任何一篇海外置业的实用攻略，却都会规劝道，必须要在充分了解风险后再做决策。

本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经