博时基金刘玄：新兴和已有资产有望成为REITs创新突破口

　　日前，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，提出“支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创园区等领域项目发行REITs，同时探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs”。

　　哪些资产有望成为2025年公募REITs的创新突破口？博时基金REITs业务营运总监刘玄认为，“新增资产类型和已有资产类型上均有可能实现。”

　　刘玄表示，新增资产类型方面，数据中心、智慧城市设施具备较高的成长性，契合数字经济发展的需求；“养老社区+医疗配套”的资产组合在老龄化加快的环境下，具有较强的现金流稳定性和政策支持力度。已有资产方面，能源资产正逐步与ESG投资需求结合，如光伏、风电等绿色能源类资产或可研讨引入碳收益分成机制的可能性。

　　去年12月初至2月中旬，公募REITs表现较为强势。谈及背后推动因素，刘玄认为，在货币政策与流动性宽松的整体环境下，公募REITs有望获取较低波动的现金流兼顾资金避险和平衡收益的需求，强制分红比例在低利率市场环境下优势逐步凸显。同时，随着市场预期改善，前期部分因底层资产经营波动的项目也出现了一定程度的估值修复。

　　在各类型资产中，产权类reits表现相对较好。刘玄表示，市场对产权类项目的扩募预期有所升温，同时产权类资产具备土地和物业升值空间，底层资产价值的重估预期相对来说较大。另外，相较于特许经营权项目，产权类资产通过基金管理人、运营管理机构的主动管理介入，增强运营、提升收入的能动性较强。

　　股票市场中的红利类资产近期持续调整，具有类红利属性的公募REITs走出独立行情。刘玄分析认为，一方面，红利股较为依赖企业的盈利水平及分红意愿，而公募REITs的现金流收入相较更低波动，且分红具备强制性。另一方面，公募REITs以长期配置型资金为主，相较于红利股受交易型资金的波动影响较小。从后续来看，若经济弱复苏趋势延续，公募REITs的现金流优势或将进一步凸显。但需要注意的是，一方面，公募REITs底层资产经营同样也受宏观经济的影响，若实际经营情况不及预期会带来估值调整的压力；另一方面，二级市场近期也面临一定的回调压力。

　　展望2025年，“以下两类公募REITs有望成为基金公司布局的主要发力方向。一是政策明确支持、租金相对稳定且风险较低的资产，如租赁住房、养老资产；二是符合双碳目标、长期现金流有较强支持的资产，如储能、绿能。

　　另外，如国际环境好转，跨境离岸资产（如海外物流仓储）或可拓宽资产类型；如消费复苏趋势增强，则消费类基础设施REITs或将受益。”

　　风险提示：本材料所载信息不构成对买卖任何证券或提供任何投资决策建议的服务。该等信息在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，投资者应当对本材料的信息进行评估，根据自身情况自主做出决策并自行承担风险。我们对所载材料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。本材料所载内容仅为该资料出具日的信息，后续可能发生变更。未经授权禁止第三方机构或个人以任何形式进行商业用途的传播、剪辑。