楼市寒冬下，中国奥园如何翻越433亿债务大山？

　　2月17日，奥园集团发布关于债务清偿及未决诉讼情况的公告，再次将这家曾经的千亿房企推至风口浪尖。

　　截至2025年1月31日，公司未能及时清偿的到期债务本金累计额约达433.75亿元，涉及公开市场债务本息未能按时偿付金额分别为0.57亿元和0.13亿元。

　　此外，公司及子公司面临多项重大未决诉讼，涉诉金额约616.66亿元，其中融资相关涉讼金额约534.63亿元，非融资相关涉讼金额约82.03亿元。公司及其重要子公司共存在293条失信被执行人信息，涉及金额共计48.21亿元。

　　中国奥园创立于1996年，总部位于广州，2007年在香港联合交易所有限公司主板上市，为恒生港股通指数成分股。其发展历程见证了中国房地产行业的起起落落。

　　早期，中国奥园凭借复合地产开发理念崭露头角，秉持“构筑健康生活”的品牌理念，打造了涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等产业板块的千亿级综合性企业集团，形成“一业为主，纵向发展”的业务格局，覆盖华南、中西部核心区、华东和环渤海区域，以及中国香港、澳门，甚至远至澳大利亚、加拿大等国家和地区。

　　2018年，中国奥园上榜《福布斯》“亚洲最佳上市公司50强”，跻身《财富》“中国最佳董事会百强”及“中国500强”、中国民营企业500强。2019年，其实现销售1180.6亿元，同比增长29%，位列全国销售30强，稳居千亿元房企行列。同年，集团总部和核心业务集团迁至广州番禺万博商务区的奥园国际中心奥园集团大厦，并与番禺区人民政府、中国科学院控股有限公司达成战略合作，携手共创科技产业新高地。

　　在业务拓展上，中国奥园积极推进城市更新项目，实现旧城、旧村、旧厂（“三旧”）改造全覆盖。截至2019年末，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%，为未来增长提供了有力支撑。同时，在资本市场上，2019年中国奥园率先打开亚洲美元债券市场，重启内房三年期美元债公开市场发行，向新加坡主权基金定向发行私募美元债，并通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据，成功发行15亿元四年期境内公司债，年内还与五家境外商业银行成功完成约16亿港元三年期银团贷款。良好的财务、资金状况使中国奥园的评级展望不断调升，2016-2019年，先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望正面。

　　2021年上半年，中国奥园坚持可持续高质量发展，保持审慎拿地，年购地金额控制在当年合同销售额的20%以内。受益于突出的城市更新能力，土储结构不断优化。在公开市场拿地与盈利愈发艰难的时期，奥园的城市更新项目一度被视为业绩加速的引擎。2021年1-6月，中国奥园实现销售金额675.9亿元，较2020年同期的508.7亿元上升了32.9%，已完成销售目标的45.1%。

　　然而，自2021年债务问题爆发以来，中国奥园便陷入了漫长的泥沼。从经营业绩来看，近年来呈现出明显的下滑态势。

　　2023年，公司实现营业额275.33亿元，虽同比增幅达47.1%，但这主要得益于住宅收入的增长，去化有所改善。不过，录得亏损净额约96.41亿元，反映出公司盈利能力的严重不足。

　　到了2024年中报，营业额进一步降至47.34亿元，同比下降56.73%，净利润虽因境外债务重组录得重组收益，呈现出223.12亿元的大幅增长（同比增长857.64%），但抛开这一因素，公司实际经营依旧困难重重。毛利为-2.03亿元，同比减少127.36%；毛利率-4.37%，同比下降11.21个百分点。

　　在债务结构上，一年内银行借款505.82亿元，较年初减少24.95%；优先票据及债券28.27亿元，较年初减少0.42%。长期银行借款34.54亿元，较年初减少20.87%；优先票据及债券186.59亿元，较年初却增加155.6%。期末可自由支配的现金仅16亿元，较年初减少13.93%；另有受限制银行存款23.18亿元，较年初减少21.53%。如此紧张的资金状况，使得公司偿债压力巨大，正常运营也受到严重影响。

　　众多的未决诉讼案件犹如悬在奥园头顶的达摩克利斯之剑。融资相关诉讼反映出公司在资金链断裂后，与债权人之间的矛盾激化。一旦败诉，不仅要偿还巨额本金和利息，还可能承担高额违约金、诉讼费等额外费用，核心资产也可能被强制执行，进一步削弱公司的资产质量和运营能力。例如，若用于抵押的优质土地资产被拍卖，将直接减少未来可开发项目资源，影响长期发展潜力。

　　非融资相关诉讼同样棘手。工程建设纠纷可能因拖欠工程款导致施工方起诉，影响项目建设进度，已在建项目无法按时完工交付，进而影响销售回款，形成恶性循环。销售合同纠纷则可能源于房屋质量、交付延迟等问题，损害企业品牌形象，降低消费者购房意愿，对销售业绩产生负面影响。目前，公司面临的293条失信被执行人信息，更是极大地损害了其市场信誉，在商业合作、融资等方面都将面临更高的门槛和成本。

　　面对如此困境，中国奥园并非毫无作为。2024年3月，公司宣布完成境外债务重组，这在一定程度上缓解了境外债务压力。同年9月，引入阿联酋的专业投资机构MultiGold，其持股比例达到16.48%，成为单一最大股东，为公司注入了一定的资金和信心。从其官网可见，2024年奥园集团累计交付房源18570套，在2025年，通过“一盘一策”精准攻坚，全力冲刺交付决胜战，截至正月十五，全国项目开工率超90%。

　　然而，要彻底摆脱困境，仍面临诸多挑战。一方面，需要加快资产处置步伐，通过出售非核心资产回笼资金，偿还债务。另一方面，要全力恢复销售业绩，提升产品质量和服务水平，重塑品牌形象，赢得消费者信任。同时，积极与债权人沟通，争取更有利的债务化解方案，缓解短期偿债压力。在行业整体环境仍较为严峻的情况下，中国奥园的未来充满不确定性，其能否成功走出困境，实现重生，市场正拭目以待。