房地产危机这算彻底过去了么

大家好，我是卢俊

最近有个问题被问的多了，感觉可以集中性的回答了

就是大家感觉好像现在楼市政策也没继续出了，舆论上好像也没什么信号和口号了，各个城市似乎也没那么焦虑

所以前两年大家认为的地产危机，在 2025 年算是彻底过去了？

这其实是一个挺难回答的问题

我试着总结下我的一些答案

01

首先来看信号

2025 年对于房地产最重要的一个信号就是万科了

现在在宏观角度来看万科其实挺纠结的

第一万科的发展确实来自上个周期，所以它有着上个周期所有开发商统一共性的问题

但是不论如何也算是当下房地产行业最为知名的品牌

所以政策上对于万科的处理态度，本质上有着极强的信号和象征意义

万科能不能过这个劫，特别是在政策干预下能不能渡这个劫，很重要

国家队愿意下场，本质上就意味着愿意干预，这个态度是首先需要表明的

但是看懂怎么解这道题，其实就能够明白房地产危机算不算彻底地过去了

02

万科暴露的问题是什么，其实是把两个情况摊开来放在大众面前

这两个问题其实都是当下主流房地产企业最核心的两个问题

第一个问题

为了解决流动性，很多公司的资产必须要折价才能卖掉

但是一旦折价之后很快企业的资产价目表的很多计价体系就发生了混乱，很快就发现巨量的亏损

这其实就回答了当初为什么恒大宁可暴雷也不愿意折价卖资产的性质是一样的

因为只要不卖，账目上就还可以说没有资不抵债

卖了看似解决一些现金流问题，但是立刻就资不抵债

特别是降价卖了，窟窿也就变得越来越大

这就是很多人说的越救问题越多

很明显万科是想要去救自己的，所以过去一年一直在卖卖卖

但是在卖的时候还是比较小心翼翼的卖一些商业物流相关的周边资产，不碰自己的主力住宅业务

但是哪怕如此，最近的年报也暴露出巨量亏损的问题

03

第二个问题更加关键

就是 2020 年 -2023 年这三年拿的土地，几乎不赚钱

是的，几乎不赚钱

不论是一线还是二线还是三线，更别说其他的地方，所有的土地拿到手里之后去做开发几乎不赚钱

这些年份的土地运气很不凑巧

刚好碰到了较高的楼面价，不太好的地段

以及比较严苛的捆绑条件

这也就意味着开发商最为重要的造血机制的面包，出现了问题

另外也因为年份敏感

很多地块的定价体系也受到了限制

涨价不行降价更不行

甚至很多地块为了解决现金流必须要依附渠道才能解决，很多时候把最后的一点利润都给了渠道

大家仔细看贝壳的财报就知道这三四年刚好就是贝壳快速成长的年份

这点其实也是很棘手的

刚好正是缺钱的时候但是住宅市场面临着比较痛苦的情况

万科算是大公司里面城市布局比较收敛的企业了，但是还是遇到了现金流回笼不畅的情况

04

这两个问题的存在，意味着靠企业内部找办法其实很难彻底地解决

必须要依赖外部政策

关于信号的变化，也不是一蹴而就的，也发生过几次的辗转

其实看万科也能够看得出来

在这一次万科团队大洗牌之前，其实万科就和深铁一起开展了自救

一个主要的方式很简单：给便宜的地

所以我们看到过去一年万科开发了很多围绕着城市更新和地铁基建一起的综合性大地块

这些都给到了万科去做，而且都是非常低的土地价

包括万科过去两年最重要的一次产品研发：理想之地，也就是未来城市理想单元的落地版本

本质上也是肩负着这样的政治背景产生的

按照惯例来说，往年这种便宜 + 大地块在很多开发商眼里是肥肉啊

因为这样的地块往往越后面越贵，但是整体的成本非常便宜，属于核心现金流地块了

但是这件事在当下却遇到了问题

最大的问题就是：太慢了

现在楼市最大的问题就是刚需没有了，没有那么多的外来人口导入

哪怕是深圳也是如此

需求不够汹涌，意味着现金流回笼的就慢，更别说以后能不能涨价了

再加上这种混合公共配套的地块以后还有很多的配套投入，这样的开发模式可能适合稳定期内的万科，但却不太适合现在的万科

05

这也是过去一年万科这么努力还没缓过来的重要原因，也是逼着深圳国资各路骨干下场的重要原因

下场之后大概会主要做几件事

第一件事，就是要把国家级别的利好能够转换到企业内部

就是用明天换今天的债务手段

各种债券的发放本质上就是解决当下各个城市和重点房企的债务问题

对于开发商来说，未来可能的举措就是收回一些土地

特别是收回 2020-2023 年这几年的无利润土地

这种模式相比较在给便宜大地块而言更加有效也更加快速

并且单位土地的回收，哪怕是折价回收，但是土地单价和房产单价还是两个计价体系

所以对于资产负债表的干扰也是比较小的

是一件比较能够大力推进的一个举措

06

第二件事，在顶层设计层面也必须给到房企比较好的造血机制

这当然也集中在土地层面

其实在一线的从业者这一年一定有发现

土地端的信号其实非常明显了：这两年每个城市一定会拿出最好的土地，而且给到很好的利润空间

保证现在拿地的企业，能卖掉而且也能赚到钱

拿地的小伙伴其实可能已经看到了，一些往年地方政府舍不得拿出来的土地，今年全都拿出来了

一些断供多年的板块，现在也开始有土地供应了

这些地块的出让就是让现在拿地的企业一定能赚到充足的利润和流速

而且搭配这个土地还有几个辅助信号

第一，地块都越来越小不太出大地块

这个意图就是让自己在有利润和有流速的前提下，现金流可以快速的周转，从而企业内部可以自循环起来

第二，地价可控，预售证价格放松，激活企业内部的自驱状态

第三，类似四代宅的政策被快速的推进，四代宅的目的是什么，不就是给到企业可以提升室内附加值用来促进去化的么

很明显现在政策出台的细致程度都无以复加了

第四，城市容积率开始降低了，越来越多的城市开始出 2-2.5 容积率的地块了，在江浙的朋友可能感受不到，之前内陆城市的容积率的高

现在容积率降下来的目的是什么

一个是能够出改善和豪宅的产品了，第二能够做高低配了，这些都是为了提升售价而存在的

所以大家可以感受下土地市场的变化

换句话来说现在能够拿地的一定是赚的

但是关键是你还能拿地

如果企业能够熬到现在，可能就算是过掉最艰难的时候了

07

但是过了最难的时候不代表躺着就能赚钱，现在的房企还有两件事最重要

第一件事：做高端的能力

现在能够拿出好地块固然没错，但是高端购买力没有想象中充沛

只有真正意义上足够好的产品才有可能激活这部分需求

会做高端在当下绝对是一个巨大的能力，关于这个例子其实有很多

比如说麓湖

一个楼盘开发这么多年坚持定位不走偏，终于在 2023 年迎来了历史级别的红利，单盘连续两年在 150 亿左右的规模，这个数字非常吓人

比如说宸嘉集团

这个品牌时间不长但是从娘胎里出来就是只做高端，现在已经成为行业内有口皆碑的品牌

比如说保利

是大厂房企里最坚定升级产品线的企业，天字系全维度的发力也决定了在大开发商拥有了最强产品话语权

这些都是有目共睹的

但是这些确实在房企里面还算小众，就是因为大部分开发商都低估了做高端的能力

还是有太多企业内部觉得只要愿意花钱堆料就是高端了，这个也确实有点太低估有钱人的鉴赏能力

万科会不会做高端

其实有点失了一个身位，如果要翻盘确实需要在这个品类里花更大代价才行

这个品牌在现在确实很像镜子，各种折射

这也是我们倡导单盘主义最重要的原因

强调单盘主义不是因为情怀不是因为感慨，而是基于对于未来行业的趋势判断

坚持单盘主义不仅能够活得久而且能活得好也赚得多

一个项目又赚钱又赚口碑这件事就会在行业内发生

不要低估单盘的力量，但也不要高估团队的能力，对客户需要足够的敬畏

08

还有一个就是城市布局

现在关于城市布局其实早就没有一线二线三线之说了

好的城市就那么几个，如果错过了可能红利也就失去了

至于哪些城市有潜力，其实我每年从自己的出差行程就可以看到

对于真叫卢俊而言就像一个 wifi 一样，全国好的出彩的项目都会找到我们和我们合作，而且我发现每年我去的城市都还不一样

但是这两年，房地产发展最好最有潜力的城市其实就三个，分别是上海、成都、广州

错过这三个城市的重点布局房企，在整个红利风口就离他们比较远了

至于为什么是这三个城市，那么有时间我再和大家细细来聊，我们团队都是一群用脚看地的个体，从真实的结论来看现在确实如此

09

所以房地产是不是过了最难的时候

答案肯定是的，以后的整个行业发展一定会越来越好

但是行业是不是后面就一路坦途

那当然肯定不是

甚至还会更加难走

现在的地产已经不是黄金还是白银或者青铜时代，用我的话来说，房地产现在就是碎银时代

每一块钱赚的都不容易

但是好在就是你起码有钱赚，你起码靠实力也能赚到钱

不过每一步不是艰险，但却足够的泥泞

我们在行业内倡导单盘主义的意义就在于此

这是一个需要把单盘当成信仰的时代

好了，今天就到这里了，我又要出差了，真的忙死我算了，拜拜了各位

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第5898篇原创文章