上海租赁市场，变得我都不认识了

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国

我们最乐此不疲的事情就是记录市场，租赁是其中很重要的一块。

这次要说的也是租赁的一次转变，跟以往分析涨跌还不太一样，这次的观察更多来自市场微观，毕竟每年这时候的量价齐涨都是毋庸置疑的。

而更深层的转变则是跳脱租金和时令之上的一些东西，比如需求。

什么样的房子供不应求，是大户型么？

什么需求在悄悄波动，而市场还没反应过来？

每年除了务工、升学、毕业，还有别的人群在租赁徘徊么？

都是和租金无关的话题，却是眼下这个租赁市场最真切的变化。

今天就试图从数据和市调层面去看看这些问题的答案，看看有没有发生在你身边的（ps. 上海租赁市场观察）。

一

90 平以下才是真的供不应求。

关于需求的数据其实市场是一直缺失的，尤其租赁。

有段时间对 B 端而言租赁里大户型是稀缺的，比如机构中介数据里自如 2024 年上半年的整租客源量同比提升 55%，细化点看这里面两居室更是同比提升 60%。

但其实这更多是需求端单边数据，如果我们加入供需两端数据去看还是如此么？

上海租赁有份供应 vs 关注数据还比较稀缺，你会发现真正供不应求的面积段还是在 90 平以下。

这份数据各位应该不陌生，曾经有粉丝在评论里问过关注数据统计口径。

在这正好解释下，关注数据是从上海机构中介网站获取的租房者浏览轨迹。

这份数据你也会看到 90 平成了供需失衡转折点，90 平以下多为供不应求、90 平以上多为供过于求，同时 90 平以下你会发现两头热，20 平前后和 80 平前后的供需极度失衡。

前者对应 20～40 平一室刚需、后者对应 80 平～100 平两室改善。

如果你是这两个面积段的房东那恭喜你，至少你赢在了起跑线。

二

其实这份数据延伸到价格层面更有意思。

如果面积段是以 90 平为节点，而 90 平以下是两头热的话，那对应的面积段是不是也应该这样。

就算价格和面积无法对应，但分布结构也应该是中间截断，前者供不应求才对。

但总价段的供需分布是这样的：

你会看到总价段越高越容易出现供不应求。

是上海的租金比较贵么？

从总体的总价供需走势来看，就是关注的房子比市场供应的房子要贵，而这也是市场比较大的改变。

我们肯定不是单纯追求更贵的房子，更贵的房子也意味地段装修的出众，也就是更高品质的房源。

自如旗下高端租赁品牌曼舍的收房经理 MARK 曾经跟我分享过他入职五年来的最大感悟，刚入行的 2019 年市场好的时候再差的房子都有人抢着租，但这两年你再去看，那种装修差的房源根本没有生存空间。他还以自己身边的二房东群体举例，那些不讲究房源品质的二房东要么转行，要么连夜跑路。

随着房源多于需求，有得选成为市场房源竞优的开始。

结合 90 平以下这点我们也能看到一点租赁市场未来可能的演变方向，更高品质的中小户型可能是未来租赁市场不太会输的产品，具体面积段可以放大标题一的那张图。

三

有没有发现老年人租赁需求开始旺盛？我有这个体感是因为租赁中介分享的真实案例里开始出现这类人群。

他女儿在上海一个人带孩子，然后老两口从山东搬过来帮忙带孩子，怕两代人作息不同就租住在同小区的小户型。

老家只剩七十多岁父亲了，他儿子在国企上班，工作是不可能辞的，又担心老人家独自在老家，在上海另外买房也不实际，于是就租在 ……

于是这次我就针对这点做了简单市调。闵行七宝板块的万科城市花园附近的租赁小哥说，他在城市花园待了快五年，从日常接待的客户来看，小区入住率接近八成。其中三成是租户，这其中居家陪读家庭占比无法预估。但只要是居家陪读家庭，每两户就有一户是祖辈父母来帮带孩子，这其中部分合住，但大部分还是分开住，租赁和买卖都有。

中远两湾城是普陀最大的小区，也是普陀交易量最高的小区。这里的租赁小哥跟我说如果 60 岁以上算老人的话，那这里的老人租户还比较多。这些租户中上海人不是特别多，反而外地人比如江浙沪和北方人比较多。

前几天他接待了一户从黑龙江搬迁过来的租户，也是为了帮子女带孩子，选择租住在同小区。

老人们平时会选择在小区的中心花园跳广场舞，是带着耳机跳，或者去中远两湾城旁边的中塘路某广场跳。

日常小区里的棋牌室也让这些老人有了休闲去处，还有旁边的环球港。

静安老破小、宝山次新房、浦东动迁小区这些地方的小哥也认同老人租赁变多的情况。

在链家 2024 年 7 月分享的一份数据里，如果我们将 60 岁以上定义为老人的话，那么这部分租赁人群在总人群占比 8%，相当于每 10 位租户里就有将近 1 位是老人。