作 者丨吴抒颖
继发展总裁出资买楼之后，新世界发展实控人家族也行动了。
2月11日，新世界发展发布关联交易公告显示，其出售位于香港北角英皇道283号的豪宅项目皇都两个物业单位予叶美卿，叶美卿为新世界发展执行董事及主席郑家纯的配偶，所支付总价为1486.9万港元。
去年年底以来，新世界发展风波不断，多次陷入财务紧张的传闻之中。总裁以及实控人配偶出手购入自家物业，被市场视作是“自救”的手段之一，在此之前也曾有出险房企采取类似的操作，2020年，旭辉林氏兄弟曾经出价18亿港元购入旭辉所持有的5处洋房。
受累于市场下行以及布局错配，新世界发展盈利全面承压，其流动性问题也并非全无依据。近期，新世界发展股债表现更是频繁波动，牵动各方的关注。作为首家被传出可能出现财务危机的港资房企，新世界发展是涉险过关还是重蹈覆辙，也是市场当前关注的焦点事件。
公司执行董事配偶出手
叶美卿此次出手购买新世界发展旗下物业，所得资金将用于新世界发展日常的运营。
2月11日，新世界发展发布公告称，其旗下公司与执行董事及主席郑家纯博士的配偶叶美卿订立协议，叶美卿将购买皇都两个物业，总代价为1486.9万港元。新世界发展在公告中表示，出售两个物业所得款项净额拟用作集团一般营运资金。
事实上，这是皇都项目第二次与新世界发展关联人士发生交易。2025年1月16日，新世界发展公告称，其总裁黄少媚以5488万港元（约人民币5150万元）购入皇都一物业，实用面积1522平方英尺（约为141.34平方米），每平方英尺36058港元（约为36.5万元/平方米）。
图片来源：广州日报其实，新世界发展也在公告中表示，此次出售事项为加快变现其土地储备，产生额外运营资金也将用于加强集团的流动资金及财务状况的良机。
皇都位于香港北角英皇道283号，是一个住宅项目，前身为北角皇都戏院。2020年8月，新世界发展以底价47.76亿港元申请强制拍卖皇都戏院，金额创下香港史上最大金额强制拍卖纪录。
这是新世界发展今年主推的住宅项目。据新世界发展管理层及营业部总监何家欣此前介绍，新世界发展今年在香港将主打4个项目，包括北角皇都提供375伙、黄竹坑站港岛南岸第5期约800伙、九龙城衙前塱道项目约120伙及启德跑道区柏蔚森约786伙，共约2100伙。
皇都项目入市之后，也受到市场的欢迎。2月8日，皇都正式启动认购，首小时即录得超额认购。但受到市场表现的左右以及新世界发展自身情况的影响，皇都项目入市的价格并非十分理想。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析称，新世界发展旗下位于香港北角的皇都项目平均实用价格为每平方英尺18540港元，较市场价格折让约25%，预计将冰封港岛市场。
余波未了
从盈利急跌、股债双杀到实控人自掏腰包注入流动性，新世界发展似乎走到了发展的关键十字路口。
据新世界发展公告，2024财年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，这是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。
去年年底，新世界发展频繁传出寻求债务豁免等传闻。去年11月，在新世界发展的股东大会，郑家纯承认，公司目前负债水平较高，首要任务是减轻债务负担，实现现金回流，并表示若负债降低，将恢复派息。“目前公司目标是降低负债，暂不考虑任何收购或可能影响现金的情况。”
随后，关于这家老牌港资房企的传闻，并未就此消停。
今年1月23日，新世界发展再度发布公告回应市场传言和猜测称， “本公司知悉市场上有关于本集团运作以及现有财务债务的传言和揣测。本公司谨此重申，本公司持续正常开展业务，并继续与其权益人，包括本公司的贷款方以及债务证券持有人，保持联系。”
新世界发展表示，本集团一直积极管理财务债务。自2024年7月至本公告日期止，本集团已成功就约177.61亿港元的现有银行贷款完成再融资。本公司继续遵守其现有财务债务。
这次声明的潜台词，是在告诉外界其暂时没有违约的风险，但投行机构对之的看淡仍然持续。
2月10日，海通国际发布研究报告下调新世界发展的目标价，并下调了对新世界发展2025年至2027年的收入预测，分别下调5%、7%和1%。，此外也维持对新世界发展“跑输大市”评级。
海通国际指出，2025年对新世界而言，通过处置资产降低负债至关重要。海通国际认为，新世界近年来频繁主动公布出售非核心资产，可能考虑出售核心资产以减轻流动性压力。
回顾新世界发展近年来的发展，激进的投资风格以及对重资产的过度投入导致杠杆率急速升高，或许是其陷入当下境地的主因。
2020年以来，新世界发展重仓内地城市更新项目，投资金额超过2000亿元。而后，由于市场下行，这些城市更新项目并未带来较好的变现，新世界发展终究受累。
去年下半年以来，新世界发展也在频繁变卖资产，例如以11.3亿港元出售天得发展有限公司30%股权，约4.17亿港元出售启德体育园，40.2亿港元向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益等。
这些自救动作无论是否有用，都在向市场传递积极自救的信息，包括总裁以及主席配偶购入自家物业，都是新世界发展努力摆脱债务危机的动作，但最终成效仍有待观察。截至2025年2月12日，新世界发展总市值跌至109.22亿港元，自去年年初已经跌去逾60%。
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